Kaufen oder mieten? Ehrlich durchgerechnet

Kaum eine Geldfrage wird so emotional geführt wie diese. Die einen sehen in den eigenen vier Wänden Sicherheit, Altersvorsorge und ein Stück Freiheit. Die anderen rechnen vor, dass Mieten flexibel hält und das gebundene Kapital anderswo mehr bringt. Das Problem an beiden Lagern: Sie liefern eine Meinung, wo eine Rechnung nötig wäre. Die ehrliche Antwort lautet, dass es keine allgemeingültige gibt. Ob Kaufen oder Mieten für Sie sinnvoller ist, hängt von einer Handvoll Annahmen ab, die sich von Fall zu Fall stark unterscheiden.

Warum die Bauchgefühl-Antworten zu kurz greifen

„Miete ist rausgeworfenes Geld“ klingt einleuchtend, übersieht aber, dass auch beim Kauf Geld dauerhaft verschwindet: Zinsen an die Bank, Kaufnebenkosten, Instandhaltung. Nichts davon landet in Ihrem Vermögen. Umgekehrt ignoriert „Kaufen lohnt sich nicht mehr“, dass die Tilgung tatsächlich Vermögen aufbaut und eine abbezahlte Immobilie im Alter die Wohnkosten drückt. Beide Sätze picken sich einen Teil der Wahrheit heraus und erklären ihn zum Ganzen. Wer ehrlich rechnen will, muss beide Seiten vollständig aufstellen.

Die vollständige Kaufrechnung

Beim Kauf zählt nicht nur der Kaufpreis. Dazu kommen Posten, die viele unterschätzen:

• Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland grob 3,5 bis 6,5 Prozent), Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 Prozent) sowie gegebenenfalls Maklerprovision. Dieses Geld ist sofort weg und steckt nicht im Wert der Immobilie.
• Zinsen – der Teil der Kreditrate, der an die Bank geht und nichts aufbaut. Er ist in den ersten Jahren am höchsten.
• Tilgung – der Teil der Rate, der Ihre Schuld senkt. Das ist der eigentliche Vermögensaufbau, kein „Verlust“.
• Instandhaltung – Dach, Heizung, Fenster: Eine grobe Faustregel veranschlagt etwa 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr als Rücklage.
• Hausgeld – bei Eigentumswohnungen für Verwaltung und gemeinschaftliche Kosten; ein Teil davon ist auch als Mieter nicht zu sparen, ein Teil schon.

Beispielrechnung (Annahmen offengelegt): Kaufpreis 400.000 €. Nebenkosten aus 6 % Grunderwerbsteuer (24.000 €), 2 % Notar und Grundbuch (8.000 €) und 3,57 % Maklerprovision (14.280 €) ergeben zusammen 46.280 € – das sind rund 11,6 % des Kaufpreises, die als reine Anlaufkosten anfallen. Finanzieren Sie mit 80.000 € Eigenkapital ein Darlehen von 320.000 € zu einem angenommenen Sollzins von 3,5 % und 2 % Anfangstilgung, ergibt das eine Jahresrate von 17.600 € (rund 1.467 € im Monat). Davon sind im ersten Jahr 11.200 € Zinsen und 6.400 € Tilgung – nur dieser zweite Teil baut Vermögen auf. Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte, keine Marktprognose.

Die vollständige Mietrechnung

Auf der Mietseite steht zunächst die Kaltmiete. Der ehrliche Vergleich endet hier aber nicht, denn Mieten setzt Kapital frei, das Käufer binden. Genau hier kommt ein Begriff ins Spiel, den die meisten Bauchgefühl-Rechnungen weglassen: die Opportunitätskosten.

Opportunitätskosten bedeuten schlicht: Was hätte das Geld an anderer Stelle gebracht? Wer kauft, bindet sein Eigenkapital und die Nebenkosten in der Immobilie. Wer mietet, könnte diese Summe anlegen. Dieser entgangene Ertrag ist ein realer Kostenpunkt der Kauf-Entscheidung – und ein realer Vorteil der Miet-Entscheidung, sofern man die Differenz tatsächlich investiert statt verkonsumiert.

Beispielrechnung (Annahmen offengelegt): Die 80.000 € Eigenkapital aus dem Kauf-Beispiel bleiben beim Mieten frei und werden angelegt. Bei angenommenen 5 % Rendite pro Jahr und 10 Jahren Anlagedauer wachsen sie auf rund 130.000 € – ein Zuwachs von gut 50.000 €. Diese 50.000 € fehlen dem Käufer als Vergleichsgröße. Ob die Annahme von 5 % realistisch ist, hängt vom Anlageweg und der Marktentwicklung ab, die niemand garantieren kann; das ist hier bewusst eine Beispielannahme, kein Versprechen.

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis als grobe Orientierung

Eine einfache Faustformel hilft beim ersten Sortieren: das Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Sie teilen den Kaufpreis einer Immobilie durch die Jahres-Kaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Kostet ein Objekt 400.000 € und eine vergleichbare Wohnung 1.000 € Kaltmiete im Monat (also 12.000 € im Jahr), liegt der Faktor bei rund 33.

Als grobe Kategorie gilt: Je niedriger der Faktor, desto eher spricht die reine Zahl fürs Kaufen; je höher, desto teurer ist das Kaufen im Verhältnis zur Miete. Das ist ausdrücklich nur eine erste Orientierung und ersetzt keine vollständige Rechnung – Zins, Haltedauer und Instandhaltung bleiben außen vor. Konkrete Schwellenwerte und aktuelle Marktzahlen erfinde ich hier bewusst nicht; sie schwanken je nach Lage und Zeitpunkt erheblich.

Die weichen Faktoren – ehrlich benannt

Keine Tabelle bildet ab, was den Ausschlag oft wirklich gibt. Diese Punkte gehören offen auf den Tisch, auch wenn sie sich schlecht in Euro fassen lassen:

• Sicherheit und Gestaltungsfreiheit: Niemand kündigt Eigenbedarf an, und Sie dürfen umbauen, wie Sie wollen. Für viele wiegt das schwer.
• Flexibilität: Mieten lässt sich in Wochen beenden. Ein Verkauf dauert, kostet erneut Nebenkosten und ist bei schlechtem Timing ein Verlustgeschäft. Wer beruflich oder privat beweglich bleiben will, zahlt fürs Kaufen einen versteckten Preis.
• Klumpenrisiko: Eine selbst genutzte Immobilie bindet oft den Großteil des Vermögens in einem einzigen Objekt an einem einzigen Ort. Geht es der Region wirtschaftlich schlecht, trifft es Job und Immobilienwert gleichzeitig.
• Verhaltensfaktor: Die Tilgung ist ein erzwungenes Sparen. Wer als Mieter die Differenz nicht diszipliniert anlegt, sondern ausgibt, verliert den theoretischen Vorteil der Mietseite in der Praxis.

Fazit: rechnen statt glauben

Es gibt keine Antwort, die für alle stimmt. Ob Kaufen oder Mieten vorne liegt, entscheidet das Zusammenspiel aus Kaufpreis-Miete-Verhältnis, geplanter Haltedauer, Zinsniveau, angenommener Wertentwicklung, den Opportunitätskosten Ihres Eigenkapitals sowie Instandhaltung und Nebenkosten. Verändern Sie eine dieser Annahmen, kippt das Ergebnis schnell in die andere Richtung. Genau deshalb ist der ehrlichste Rat, keinen Glaubenssatz zu übernehmen, sondern Ihre eigenen Zahlen durchzuspielen. Genau dafür gibt es den Investment-Rechner für ETF und Immobilien: Er stellt die Kauf- und die Anlage-Variante mit Ihren eigenen Annahmen nebeneinander, statt Ihnen eine Meinung zu verkaufen. Weitere Beiträge rund um Immobilien und Finanzierung finden Sie in der Rubrik Immobilien & Baufinanzierung.

Dieser Beitrag ist keine Anlage-, Steuer- oder Finanzberatung.